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住宅

【体験談】失敗しないマンション買い替えの流れ

投稿日:2021年2月20日 更新日:

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最終更新日:2021年2月22日

こんにちは、マサです。

2月も後半になって少し暖かくなってきましたね。

冬生まれなのに寒がりの私にとってありがたいことです。

以前住んでいたマンションには床暖房が無く、階下は駐車場だったので外気が入ってくるせいか、床から冷気が上がって来て自宅全体が寒かったんですよ…

家の外に出ると日差しがあたって温かくても、家の中の方が寒いなんてことはしょっちゅうでした。

それはともかく、年度の変わり目が近づいているので、引っ越しなどを考えている人が多いと思います。

今回は、私が体験したマンション買い替えの体験談をお話しします。

この記事は買い替えだけではなく、これから新規でマンションを購入しようとしている人にも役立ちますので、ぜひ最後まで読んでくださいね!

本記事はこんな人にオススメかも
 ・マンションの買い替えを検討している人
 ・マンションの新規購入を検討している人

ちなみに、私は新築マンションから中古マンションに引っ越しました。

そして中古マンションを購入したことにとても満足しています。

その経験から、中古マンションも皆さんの候補に入れてもらえれば、という記事を以前に書いたので、よければそちらもご覧ください!

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失敗しないマンション買い替えの流れ

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マンション買い替えには2通りのケースがあると思います。

  1. 購入先行型
  2. 売却先行型

自分がどちらのケースなのか考える必要がありますが、私の場合は購入先行型でした。

それぞれを詳しく見ていきましょう。

購入先行型の手続きの流れ

あなたが今マンションを所有していて、どこかに引っ越しをしたいと考えている前提での説明です。インターネットの住宅情報サイトや不動産屋などで良い物件を見つけ、購入することを決めたら、購入先行型になります。

希望する物件の検索・購入申し込み

インターネットや不動産屋などで物件を検索し、良いところが見つかったら購入を申し込みます。内覧などを経て購入することが一般的です。

売主があなたへ売却を仮承諾

その物件の売主が検討した結果、あなたに売却することを仮承諾します。もしあなたから価格交渉をしている=購入申し込み時に値引きを希望している場合は、その金額が承諾されたことになります。

(ローンを組む場合)住宅ローン審査を金融機関へ依頼

ローンを組む場合、必要な金額分の住宅ローン審査を金融機関へ依頼します。リフォームが必要でしたら、その費用をリフォームローンとして組むこともできます。

住宅ローン審査通過

個別の状況によるので一概には言えませんが、私の場合は申請から一週間程度で審査通過の連絡がありました。

希望物件の購入契約

売主と買主(=あなた)が双方集まり、売買契約を取り交わします。この際、買主から売主へ手付金を支払うことが商習慣上の慣例です。まだ購入金額の全額は支払いません。

現在居住中のマンション売却活動開始

新しい住まいは無事確保したので、次のステップは今住んでいるあなたのマンションを売却することです。

売却先行型の手続きの流れ

売却先行型は、購入先行型とは逆の流れとなります。

つまり、売却活動を先に始め、売却が完了してから新しい居住先となるマンションを探すという手順です。

現在居住中のマンション売却活動開始

売却価格を決め、市場に自分の物件を売りに出します。不動産会社に仲介してもらうことが一般的で、自宅の写真撮影などを行い、住宅情報サイトに価格や詳細を掲載します。

内覧希望者対応

あなたの物件を内覧希望する人がいる場合、不動産屋と共に自宅で対応します。事前に部屋をキレイにしておきましょう。

購入希望者からの購入申し込み

購入希望者から購入希望があった場合、承諾するかを判断します。内覧に来ていたはずなので、人柄を含めてその人に売却していいかどうか、あとは値引き交渉があった場合は、その金額も考慮して承諾するか決めましょう。

売却契約

売主(=あなた)と買主が双方集まり、売買契約を取り交わします。この際、買主から売主へ手付金を支払うことが商習慣上の慣例です。まだ購入金額の全額は支払われません。

希望する物件の検索・購入申し込み

無事居住中のマンションを売却できることは決まったので、次のステップは新しいマンションを購入することです。

購入先行型と売却先行型のメリット・デメリット比較

マンション買い替えの際、購入先行型と売却先行型に分かれること、そしてそれぞれの手続きの流れを説明してきました。

では、それぞれのメリット・デメリットを考えてみましょう。

これによってあなたがどちらの流れを選択すべきか見えてくると思います。

<購入先行型のメリット>
購入する物件を先に決められるので納得した物件に住める
新しい物件を見つけて契約するまでは売却活動をスタートさせる必要が無く、時間の制限に縛られることなく納得するまで物件検索に専念できます。

<購入先行型のデメリット>
売却活動がうまく進まないリスク
新居購入契約後の、居住中物件売却活動がうまく進まないと、現在居住中の物件+購入契約した物件の両方を抱えることになり、ローンの支払いが二重になってしまうリスクがあります。また、売却活動が長引くと、売却価格を下げる必要が出てきます。

<売却先行型のメリット>
二重ローンになるリスクを避けることができる
先に居住中の物件の売却契約を済ませることによって、購入活動に専念できるので二重ローンとなる状況を回避することができます。

<売却先行型のデメリット>
購入活動がうまく進まない場合の住居確保が必要
売却契約時に定めた引渡し時期を迎えるまでに、新しい購入先を見つけられなかった場合、買主に対してあなたのマンションを引き渡さざるを得ません。となると、賃貸物件に一時的に引っ越す必要があり、結果的に無駄な賃貸料と引越料がかかってしまうかもしれません。

私の体験談

私の実際の買い替え経験から得た結論は以下のとおりです。

  • 売却価格査定は複数社に依頼
  • 媒介契約とかは気にしない
  • 価格は強気に設定しすぎない

売却価格査定は複数社に依頼

まず、買い替えするにあたり、自分が今住んでいる物件の価格がいくらぐらいで売れそうなのかが気になりますよね。

それを調べるには、不動産会社に価格査定を依頼することになります。査定とは「あなたの物件は恐らくこれぐらいの金額で買い手が見つかると思いますよ」的なものですね。その際、必ず複数社に依頼をしましょう。

私は11社に見積もり依頼をした結果、最も高い査定と低い査定の価格差は約900万円でした。相場を把握するためにも最低5社程度は見積もりをとりたいですね。

ちなみに、私の場合、もっとも高い査定額を提示した不動産会社に売却活動をお願いしたかというと、実はそうではありません。

売却活動を委託する不動産会社を選ぶにあたっては、各社が提示してきた金額に根拠があるのか、そしてその根拠に納得できるかどうか、がポイントになります。

私の場合では、11社中1社だけが飛びぬけた査定額を提示してきたため、相場とはずれていると判断し、その会社は選びませんでした。もちろん、もしかしたらその価格でも売れたかもしれませんが。

複数社の見積もりをとる方法と、その体験談を以下の記事にまとめました。皆さんが気になっていることが解決できると思いますので、よかったら参考にしてください。

媒介契約とかは気にしない

恐らく、買い替えを検討している人は色々とインターネットで手続き方法などを調べていると思いますが、そこでまず不動産用語でつまづくと思います。

特に、「媒介契約」うんぬんで「なんじゃこりゃ?」となるはずです。

これは、売却査定価格の見積もりをとった後、どの不動産会社に売却活動を委託するか、という場面でのお話です。

簡単に言うと、不動産会社に売却活動をお願いする場合、以下の3種類の売却活動があって、どれにするか、ということなんです。

  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約
  • 一般媒介契約

結論は、しっかりしている不動産会社であれば、不動産会社が勧めてくる内容(=恐らく専任媒介契約を勧めてくる)でいいと思います。

3種類の用語の詳しい説明は住宅情報サイトなどに譲りますので、本記事では割愛させてもらいますが、ここで色々と悩む必要はなく、「信頼できると感じたなら、プロに任せましょうよ」というのが私の感じたことです。

※もちろん、あなたの売却活動の結果に私は責任は負いませんので悪しからず…

価格は強気に設定しすぎない

私の経験では、ここが売却活動がスムーズに進んだ一番大きなポイントだったのかなと思っています。

要は「欲張るな」ということです。

誰もが「自分が買ったときに近い価格で売りたい、あわよくば買った時よりも高く売りたい」と思っているはず。

もちろんこれは悪いことではないのですが、売却価格を決める際に以下のポイントを自分の中で整理しておきましょう。

  • 売却活動に求めるのはスピードか、価格か
  • 周辺の競合物件の価格は?
  • 同じマンション内に、他に売りに出ている部屋は?

私の場合は、購入先行型だったので、売却活動期間にリミットがありました。そのため、価格よりもどちらかといえばスピード=速く売却活動が終わることを重視しました。

じゃあ、価格はかなり安く設定したのかというと、そうではありません。

ここで重要なのが、相場と競合物件の価格を把握しておくことです。

複数の不動産会社に見積もりをとることによって、自分の物件の相場はある程度理解していました。

あとは、同じエリアで売りに出ている競合物件の価格を把握しておけば、自分たちがいくらに設定すればスムーズに売れそうだな、というのが見えてくると思います。もちろん不動産会社とも相談して決めました。

ちなみに、私の売却活動では、同じマンション内の売りに出ている物件有無も大きなポイントでした。

つまり、同じマンション内にも競合物件があるということですね。間取りが同じであればなおさらで、そこよりも高い価格で出すと売れ残る可能性大です。

ここは不動産会社が情報網を利用して解決してくれました。

どういうことかというと、競合物件が間もなく売れそうだ、という情報が入ったため、そこの物件が売却終了して住宅情報サイトから物件情報が消えたら、私の物件を掲載した、ということです。

これで同じマンション内での競合相手はいなくなったので、売却活動がより楽になりました。不動産会社に感謝です。

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最後に

今回は、私のマンション買い替え体験談と、そこから感じたメリット・デメリットをご紹介しました。

どこの不動産会社にサポートを受けるかによって満足できる買い替えができるか変わってくると思います。

大手不動産会社であっても支店や担当者によって対応レベルが異なるので、一概にどこがいいということは言えません。

ただ、見積もり査定時の対応などから見えてくることはあると思うので、面倒でも複数社見積もりをとり、内容が納得できるものか目を通しましょう。

今後も私の体験談をもとにしたマンション買い替えやリフォーム、引っ越しのことなどを記事にしていきますのでお楽しみに!

最後まで読んでくださってありがとうございました!

また次の記事でお会いしましょう!

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